报税季:自住房卖房别忘申报!
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“卖自住房不用报税”,这个观念,对于老移民,根深蒂固。
老王在万锦有一套住房,一直是家里人自住,都没出租过。去年“王牌团队”帮助老王把房子卖了,并提醒他,明年报税的时候,别忘了告诉会计师,填写申报。
老王奇怪了,自己之前也卖过三回自住房,从来没有报过,不是自住房不用报税吗?
你也像老王这样想吗?知识早该更新了。
(一) 2016自住房新规:
2016年10月,加拿大税局颁布了自住房交易申报的新规:自2017年税季起,自住房出售,或视同出售,都必须填写 Schedule 3表格-资本增值/亏损表,与每年报税的主表T1 Return 一起申报。
Schedule 3 表格上填写的内容,包括自住房地址、购买的时间,房屋出售所获得的收益等信息。
如果该房产某些年份不符合自住房的要求,那么报税的时候还需要额外填写 T2091表, 指定所售房产属于自住房的年份(N+1年)。不符合自住房规定的年份里,发生的房屋增值,50%需要纳税。
自住房仍然不用交税,但是填写申报却是强制的。如果没有申报,一但被查到,将面临每个月$100, 最多$8000的罚款。
我们都知道,报税记录要保留7年,以免税局查税。但是税局对房产税务的追索,可以是无期限的。
(二)如果2017-2020年间卖过自住房,忘记申报,怎么办?
可以补报,需要修改当年的报税,而且可能面临罚款。
这个政策已经颁布5年了,如果曾经漏报,还需早点修正,不然罚款可能还会累计不少利息。
(三)税务局CRA为什么要改自住房申报政策?
税局称:这是为了增加税务监管的力度,和税务的公平管理系统,防止滥用。
老移民都知道,加拿大的房屋市场在2015年前,几十年都很平价。随着房地产的火热,税局发现了房地产行业的大量税务漏洞,其中包括对自住房概念的滥用。
税局掌握了自住房的资讯,可以帮助堵住哪些漏洞呢?
例如:你的收入是否可以支持你购买你现在居住的房子?如果房子价值很贵,你报税的收入很低,而且你又没有申报海外资产,那么资金来源是什么?
很多人会想到,亲属赠与、朋友还钱,这一类原因。那么好了,下面就会进入详细繁琐的证据提供和论证过程。当然,如果确实为亲属赠与、朋友还钱,一定要留好正式的书面证据。
(四)一定要深入理解“自住房”的税务含义:
加拿大税法定义的“自住房(Principal Resident),是以家庭为单位计算,包括夫妻和未成年子女,可以共同拥有一套自住房,享受增值免税。
若拥有多套住房,均为自家居住或享受(例如:度假屋),至于这一套指定哪一套,可以自己来定,但每年只能指定一套。
当然这里面就涉及了哪一套房产增值多,未来增值预期如何等等。这方面不妨和地产经纪以及会计师坐下来算一算。地产经纪可以帮助出一份较正式的房价报告。
记住下面的几个重点:
- 自住房要真真正正在里面生活。
税局可能会要求提供水电费单子、信用卡记录,和其它奇奇怪怪的证明,证明你曾实实在在地住在里面,比如,可能会根据报税时申报的家庭人口及关系,对比你所说的自住房的房间数,看看是否合理。
- 住多久算自住房?
市面流传一种说法,住一年税局就不会查。
因此,有些人会每年换房获利,利用refinance 等,获得更多贷款,购买更贵的房子,然后申报自住房免税。
这种以盈利为目的频繁买卖房产,即使表面看起来住够了一年,也有极大风险被税局定义为生意收入(business income)而100%上税,连资产增值只有50%的收益的资格都丧失了,可谓得不偿失。
算不算自住房,你的购买初衷是最重要的因素。
那么,对于买楼花的客人,即使你买的是唯一住房,如果购买初衷就是转让套利,甚至根本没有首付资金,那么这套房不仅不算自住房,甚至频繁买卖转让,还有可能被算作business income.
这方面说起来篇幅较长,总之真的假不了,假的真不了,没被查很走运,但追溯权无限期。需要检验一下自己的精神压力承受力和潜在医疗费用,再想想值不值。
- 自住房一定是供个人或夫妻和未成年子女这个小家庭拥有和享用的。
特别注意,如果用自己的名义给父母买了房,父母住,不算你的自住房!
如果父母都不算,那七大姑八大姨,亲朋好友,就都不算了。
- 婚姻和身份对房产税务影响重大
即使婚前夫妻各拥有一套自住房,婚后也只能指定一处自住房。另一套如果没卖,结婚前是自住房,结婚时视同以市价售出,以后就是投资房了。
如果分居,没有签法定分居协议,而各自拥有了自住房,其中一方不能享受自住房免税的优惠。
所以,婚姻状态发生变化时,一定要记住,可能对税务产生很大影响。
同时需要注意的是,只有 “加拿大税务居民”才享有自住房免税政策!
非税务居民,即使房屋用于自住,在出售房产时也必须就房屋增值的50%纳税,而且先要预扣房价(注意是“房价“,不是“增值”)25%的税(non-resident withholding tax),完税后再多退少补。
因此,面对房产这样有重大税务影响的资产决策,一定要考虑身份的规划!
而“加拿大税务居民”身份的界定,也是一件技术活,也就是说,不是简单的根据公民或移民身份而决定的,而且最终决定权由CRA税局说了算。
留学生、工签人士,都有可能是加拿大税务居民,而公民或永久居民却未必是。取决于很多项本人和加拿大的实际联系。如果确定不了,还需要向税局填表,申请税局核定。
所以,大家可能看出来了,加拿大的税法,是基于“实际初衷”和“实际事实”,多项权衡,而不是一些硬性指标。
(五)什么叫“视同出售”自住房?
视同出售,是指尽管自住房没有真正出售,但因为一些情况的出现,被税局当成出售,以出售来评估税务。
这些情况,常见的包括:
- 自住房转为用作出租或生意
部分自住房出租:
以前,只要出租或用于生意的部分,面积不超过50%, 房屋没有提取过折旧,就可以算作自住房,免税。
现在,出租或用于生意的部分,要根据房屋总面积的比例,或房间数,区分用于自住和用于出租/生意的比例。只有真正自住的部分按自住房免税,而出租或用于生意的部分,就要按增值的50%缴税。
所以,在家做自雇的人士,报税时不要报home office的折旧。
出租的情况,要做好房产用途变动时市价的记录。
全部自住房出租:
有的家庭,只有一套住房,一直自住,但遇到需要举家回国一段时间,照顾国内父母,陪同子女,或想尝试海归几年,此时需要把这套自住房出租。
如果是这种情况,按照正常规定,应该是自住房转出租房,视同出售,之前自住时房产增值免税;然后搬回自住房时,出租房改自住房,视同出售,房屋出售期间的增值的50%需计入当年应税收入。
这种情况,记得告诉会计师,因为会计师会帮助你选择税法45(2) 条款,你可以获得四年的免税期限,即未来房屋出租,有四年仍被视作是自住房,获得免税。但是条件是,必须要在当年报税时选择45(2), 否则会面临罚款。
- 自住房与子女联名,发生产权变更
此时也按照具体情况,视为父母全部或部分按市场价格出售房产,子女按市场价格购买房产,即使房子没有真正出售,只是更名。父母一方需要申报自住房出售,当然如果符合自住房规定,这部分是免税的。
所以,如果在2017-2021年度间,你的自住房发生了以上“视同出售”的情况,也要在那一年的Schedule 3 和T2091表上进行申报,否则也面临每月$100, 最多$8000的罚款。
【总结】
- 自住房卖房或视同卖房,需要在报税季申报,否则有罚款。
- 自住房是供小家庭自住或享受,而且是真正在里面生活的,且购买初衷是税局检验的重要标准。
- 多套住房的家庭,每年只能指派一套自住房,可视增值趋势而决定。
- 自住房免税优惠,只限于加拿大税务居民。
- 自住房全部或部分出租,自住房产权联名变更,婚姻分居状态变更等,都会激发自住房“视同卖房”的状况,同样需要报税时申报。
如果您有报税或房产税务规划的需求,请联系王牌团队James Wang, 为您匹配合适的注册会计师.
James Wang : 1-416-505-9266