多伦多房子跌到什么程度了？见底了吗？

• GTA成交量锐减50%，各种房型的成交量均腰斩。
• GTA房子均价约$108万，相对去年同期跌去7%，所有房型价格均在下跌状态。
• 其中越贵的房子跌得越狠；独立屋、半独立相对去年同期跌11%和14%；condo价格微跌1%，这也是自加息以来，condo价格相对去年同期的首次下跌。
• 卖家越来越惜售，表现在新上市房源在过去9个月持续减少，11月份相对10月份骤减15%。
• 成交越来越慢，平均成交天数33天，相比去年同期增加半个月，同时导致市场现存房源相对去年同期增长一倍。

  过去半年多的6次加息，将房屋借贷成本拉高了3.5%，相当于$100万的贷款，每月光利息就要多还$2917, 这基本等同$4.3万的年薪税后收入。

  在加息的强烈震荡下，相对今年2月份房价峰值的$133.5万，11月份GTA房屋平均价格已经下跌20%，其中独立屋平均跌去$30万，而condo跌去$10万。

  即使对比上个月10月份，GTA整体房价也下跌了$1万加币。

  目前GTA的平均房价大概相当于2021年2月份，即近两年前的水平。

  而买家的实际市场体验，并未感受到房价下降有如此之多，这是因为很多卖家，特别是持有较好房子的卖家，多在持观望态度，越好的房子越不愿意大幅打折，同时银行给予了在不增加月供的基础上延长贷款期限等的选择，暂时缓解了卖家的现金流。因此市场房屋供应量的不足，另一方面限制了房价普遍快速下跌。

地产局总裁K.Crigger先生认为，频繁加息给市场带来了短期的震惊，但中长期移民的涌入一定会让市场回暖增长。

那么市场是否见底，何时见底？很多专家给出了明年二季度转折点的预估。

如果市场趋势容易预估就不需要专家了，我们怎么看？

1. 央行下周，本年度最后一次加息，很多人预测加息趋势将大幅放缓，大概率只加息25，而明年预计停止加息。我们认为，加息对房市的影响，及其后置效应还会起作用，但是人们心理预期的稳定，会使市场更快探底回暖。随着长期借贷的可预期可计算，通胀增长回落，人们会重新释放买卖需求，包括过去半年多的很多刚需和置换需求。

2. 人口的涌入， 包括中国防疫的开放和下一步对边境的政策，中国房市的走势，疫情和通胀对家庭现金流的滞后作用，将会对多伦多房市产生一个mixed效应，这部分信息仍需时间去明朗。

3.  从微观数据看，独立屋均价在过去两个月出现连续微微上涨，从9月份的$1.369M，到10月份的$1.372M（月涨2%），再到11月份的$1.390M(月涨1.3%)。而位于低端价格市场的condo，价格仍在下降中，但降幅从10月份的月降2%，减缓到11月份的月降1%。 从高端价格市场到低端价格市场，市场已经在挤泡沫的过程中，而独立屋市场的泡沫几乎挤尽，下周加息后12月份房价的走势很重要，请大家继续关注王牌团队年末的市场分析。

未来2-3个月应是观察的关键时期，有买卖换房需求的客户应尽早做好贷款准备并开始关注市场。