报税季：自住房卖房别忘申报！
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“卖自住房不用报税”，这个观念，对于老移民，根深蒂固。
老王在万锦有一套住房，一直是家里人自住，都没出租过。去年“王牌团队”帮助老王把房子卖了，并提醒他，明年报税的时候，别忘了告诉会计师，填写申报。
老王奇怪了，自己之前也卖过三回自住房，从来没有报过，不是自住房不用报税吗？
你也像老王这样想吗？知识早该更新了。
(一） 2016自住房新规：
2016年10月，加拿大税局颁布了自住房交易申报的新规：自2017年税季起，自住房出售，或视同出售，都必须填写 Schedule 3表格-资本增值/亏损表，与每年报税的主表T1 Return 一起申报。
Schedule 3 表格上填写的内容，包括自住房地址、购买的时间，房屋出售所获得的收益等信息。
如果该房产某些年份不符合自住房的要求，那么报税的时候还需要额外填写 T2091表， 指定所售房产属于自住房的年份(N+1年)。不符合自住房规定的年份里，发生的房屋增值，50%需要纳税。
自住房仍然不用交税，但是填写申报却是强制的。如果没有申报，一但被查到，将面临每个月$100, 最多$8000的罚款。
我们都知道，报税记录要保留7年，以免税局查税。但是税局对房产税务的追索，可以是无期限的。
（二）如果2017-2020年间卖过自住房，忘记申报，怎么办？
可以补报，需要修改当年的报税，而且可能面临罚款。
这个政策已经颁布5年了，如果曾经漏报，还需早点修正，不然罚款可能还会累计不少利息。
（三）税务局CRA为什么要改自住房申报政策？
税局称：这是为了增加税务监管的力度，和税务的公平管理系统，防止滥用。
老移民都知道，加拿大的房屋市场在2015年前，几十年都很平价。随着房地产的火热，税局发现了房地产行业的大量税务漏洞，其中包括对自住房概念的滥用。
税局掌握了自住房的资讯，可以帮助堵住哪些漏洞呢？
例如：你的收入是否可以支持你购买你现在居住的房子？如果房子价值很贵，你报税的收入很低，而且你又没有申报海外资产，那么资金来源是什么？
很多人会想到，亲属赠与、朋友还钱，这一类原因。那么好了，下面就会进入详细繁琐的证据提供和论证过程。当然，如果确实为亲属赠与、朋友还钱，一定要留好正式的书面证据。
（四）一定要深入理解“自住房”的税务含义：
加拿大税法定义的“自住房(Principal Resident)，是以家庭为单位计算，包括夫妻和未成年子女，可以共同拥有一套自住房，享受增值免税。
若拥有多套住房，均为自家居住或享受（例如：度假屋），至于这一套指定哪一套，可以自己来定，但每年只能指定一套。
当然这里面就涉及了哪一套房产增值多，未来增值预期如何等等。这方面不妨和地产经纪以及会计师坐下来算一算。地产经纪可以帮助出一份较正式的房价报告。
记住下面的几个重点：
- 自住房要真真正正在里面生活。
税局可能会要求提供水电费单子、信用卡记录，和其它奇奇怪怪的证明，证明你曾实实在在地住在里面，比如，可能会根据报税时申报的家庭人口及关系，对比你所说的自住房的房间数，看看是否合理。
- 住多久算自住房？
市面流传一种说法，住一年税局就不会查。
因此，有些人会每年换房获利，利用refinance 等，获得更多贷款，购买更贵的房子，然后申报自住房免税。
这种以盈利为目的频繁买卖房产，即使表面看起来住够了一年，也有极大风险被税局定义为生意收入（business income）而100%上税，连资产增值只有50%的收益的资格都丧失了，可谓得不偿失。
算不算自住房，你的购买初衷是最重要的因素。
那么，对于买楼花的客人，即使你买的是唯一住房，如果购买初衷就是转让套利，甚至根本没有首付资金，那么这套房不仅不算自住房，甚至频繁买卖转让，还有可能被算作business income.
这方面说起来篇幅较长，总之真的假不了，假的真不了，没被查很走运，但追溯权无限期。需要检验一下自己的精神压力承受力和潜在医疗费用，再想想值不值。
- 自住房一定是供个人或夫妻和未成年子女这个小家庭拥有和享用的。
特别注意，如果用自己的名义给父母买了房，父母住，不算你的自住房！
如果父母都不算，那七大姑八大姨，亲朋好友，就都不算了。
- 婚姻和身份对房产税务影响重大
即使婚前夫妻各拥有一套自住房，婚后也只能指定一处自住房。另一套如果没卖，结婚前是自住房，结婚时视同以市价售出，以后就是投资房了。
如果分居，没有签法定分居协议，而各自拥有了自住房，其中一方不能享受自住房免税的优惠。
所以，婚姻状态发生变化时，一定要记住，可能对税务产生很大影响。
同时需要注意的是，只有 “加拿大税务居民”才享有自住房免税政策!
非税务居民，即使房屋用于自住，在出售房产时也必须就房屋增值的50%纳税，而且先要预扣房价（注意是“房价“，不是“增值”）25%的税（non-resident withholding tax），完税后再多退少补。
因此，面对房产这样有重大税务影响的资产决策，一定要考虑身份的规划！
而“加拿大税务居民”身份的界定，也是一件技术活，也就是说，不是简单的根据公民或移民身份而决定的，而且最终决定权由CRA税局说了算。
留学生、工签人士，都有可能是加拿大税务居民，而公民或永久居民却未必是。取决于很多项本人和加拿大的实际联系。如果确定不了，还需要向税局填表，申请税局核定。
所以，大家可能看出来了，加拿大的税法，是基于“实际初衷”和“实际事实”，多项权衡，而不是一些硬性指标。
（五）什么叫“视同出售”自住房？
视同出售，是指尽管自住房没有真正出售，但因为一些情况的出现，被税局当成出售，以出售来评估税务。
这些情况，常见的包括：
- 自住房转为用作出租或生意
部分自住房出租：
以前，只要出租或用于生意的部分，面积不超过50%， 房屋没有提取过折旧，就可以算作自住房，免税。
现在，出租或用于生意的部分，要根据房屋总面积的比例，或房间数，区分用于自住和用于出租/生意的比例。只有真正自住的部分按自住房免税，而出租或用于生意的部分，就要按增值的50%缴税。
所以，在家做自雇的人士，报税时不要报home office的折旧。
出租的情况，要做好房产用途变动时市价的记录。
全部自住房出租：
有的家庭，只有一套住房，一直自住，但遇到需要举家回国一段时间，照顾国内父母，陪同子女，或想尝试海归几年，此时需要把这套自住房出租。
如果是这种情况，按照正常规定，应该是自住房转出租房，视同出售，之前自住时房产增值免税；然后搬回自住房时，出租房改自住房，视同出售，房屋出售期间的增值的50%需计入当年应税收入。
这种情况，记得告诉会计师，因为会计师会帮助你选择税法45(2) 条款，你可以获得四年的免税期限，即未来房屋出租，有四年仍被视作是自住房，获得免税。但是条件是，必须要在当年报税时选择45(2), 否则会面临罚款。
- 自住房与子女联名，发生产权变更
此时也按照具体情况，视为父母全部或部分按市场价格出售房产，子女按市场价格购买房产，即使房子没有真正出售，只是更名。父母一方需要申报自住房出售，当然如果符合自住房规定，这部分是免税的。
所以，如果在2017-2021年度间，你的自住房发生了以上“视同出售”的情况，也要在那一年的Schedule 3 和T2091表上进行申报，否则也面临每月$100, 最多$8000的罚款。
【总结】
- 自住房卖房或视同卖房，需要在报税季申报，否则有罚款。
- 自住房是供小家庭自住或享受，而且是真正在里面生活的，且购买初衷是税局检验的重要标准。
- 多套住房的家庭，每年只能指派一套自住房，可视增值趋势而决定。
- 自住房免税优惠，只限于加拿大税务居民。
- 自住房全部或部分出租，自住房产权联名变更，婚姻分居状态变更等，都会激发自住房“视同卖房”的状况，同样需要报税时申报。
如果您有报税或房产税务规划的需求，请联系王牌团队James Wang, 为您匹配合适的注册会计师.
James Wang : 1-416-505-9266
