14 六月

Cottage 价格涨20%，是“奶牛”投资吗？

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疫情将人们留在家里办公和上学已经一年多了，很多人突然觉得空间拥挤，特别是那些有着能量过动的小朋友的家庭。

湖边度假屋，提供了更宽敞的空间，和大自然的亲密接触也帮助降低疫情期间不安的情绪。

疫情以来，离多伦多车程1-2小时左右的度假屋销售火爆，价格涨了17%-20%左右。Royal LePage 地产公司卖cottage的经纪反应，69%的卖家收到至少4个offer。

王牌团队，今年入夏以来，帮助客人成功购买了四处cottage。疫情似乎使得居住在加拿大的中国移民的度假屋梦想近了许多。

但看房的过程中，好的cottage上市1-7天就被卖出。为了便于大家提前做足功课，胸有成竹地买到喜欢的物业，我们和大家分享一下购买度假屋过程中的各种tips。

购买目的：

首先，和所有投资置业相同，要问自己一个问题：为什么要购买cottage?

目前cottage 买家有三种：

换房型：因为可以远程办公、自雇，或已退休，卖掉市区房子，想找一处山清水秀的居所，不仅能面朝大湖，春暖花开，套现出来的钱还可以降低生活压力。等疫情过去，想要周游列国时，还可以把自家cottage出租，收取比市区租房高得多得租金；同时，趁着这些年cottage的高升值，还可以赚得资产增值。对于这类买家，cottage纯属milk cow，每年挤奶，还不怎么花钱，不仅赚得了投资，还赚得了喜欢的生活方式。

出租型：以一处三居的cottage, 旺季平均每周$2800的租金收入来算，4个月的夏季大约能有$5万加元的收入，基本能够cover市区一栋$150万的独立屋的贷款月供。再加上其它三季的零星收入，减去一些必要的开支，如果投资得当，再加上资产增值，大概率还是可以实现财富增长的。

自用型：维持市里的房子，同时购买一处休闲放松的居所，特别是家里的几个小孩子，到了周末和假期，如果能有一处自家稳定的休闲场所来亲近大自然，既安全又增加了全家一起的珍珠时刻。对当地的孩子来说，他们最美好的童年记忆，很多都是夏天在cottage度过的，那些划独木舟和篝火旁聚会的日子，留下了无价的回忆。如果拥有这样一处梦想得天堂，在经济上负担得了，何乐而不为？当然，在家人没有自住需求时，也可以灵活将cottage出租，投资自用两便。

具体需求：

其次，目的确定后，就可以具体narrow down自己喜欢的类型：

地点远近，距多伦多 1小时、2小时、3小时车程，找到的cottage会很不同；
喜欢近山还是近水，在大森林里还是在小岛上？是喜欢宽阔壮观的大湖还是细水长流的河畔？玩大船还是小船？水质如何？
近水的话，是否要求直接在水边上并且有船坞，还是差一条街道也可以接受，价格差距很大
喜欢钓鱼、还是滑雪，则选择的地点会不同，怕冷只玩三季的要选安省南部地区。
买多大？有很多cottage 投资是和亲戚朋友一起投，对房子大小也有要求，如果玩RV 和船的对地大小也有要求。
如果做短租，要考虑房间数、能入住人数，直接影响租金。

挑房注意事项：

和地产经纪沟通了上述具体需求和预算后，同时也建议大家先去做一个贷款预评估。

这方面，因为度假屋毕竟不是传统意义的民宅，如果传统贷款渠道不能满足需求的话，人脉银行商业团队，可以帮助找到做cottage的专业贷款机构，获得较优的贷款条件。

看房时，cottage比一般民宅要考虑的事项要多些：

房子、道路是三季还是四季。如果房子位于小岛或森林里，冬天或化冰期，道路就可能被封，这些无法改动的因素，造成房子只能使用三季。
结构：有没有保温水，化粪池是否有防结冰，这些结构上的差异，导致房子只能三季居住，但通过改造升级，可能改为四季。可以调研升级改造费是否能弥补房价上的差值。
设施：水气电网供应状态，例如：是市政供水排污,还是用水井和化粪池，Gas line 还是 propane tank, 网速如何，水源是否适于饮用。
验房：Home Inspection 对度假屋尤为重要。请有cottage经验的验房师检查房子状态，特别是主体结构，水井和化粪池Septic tank的类型和状态，电器面板、机械和水管系统。要做水质测试、化粪池检查。一个新的化粪池系统大约要$8K-10K，因此不要因小失大，以为所有的事自己上油管学学就能搞定，专业的事请专业来办，往往事半功倍！
权利：房子的所有权ownership是freehold（完全地权）还是leasehold（只有使用权）；如果是靠水边，需要获得当地市政确认，对水域和道路的拥有权如何，有没有shore road allowance。
各种法规：zoning有没有受环保政策的限制；如果打算做短租，要查阅当地政府对短租的规章管理；如果打算做翻建加建，也要先咨询政府planning 和building Department。
地势：是不是洪涝多发区，检查当地洪涝灾害报告。
预算：咨询贷款、保险，管理、装修公司，调查出租情况，向卖方要求过去的水电费单子等。
税务：出租和售卖都会涉及税务问题，王牌团队的注册会计师可以帮助报税和进行税务优化，客户需要做的是保留所有收据。