8 十二月

Tips:投资多伦多上居下铺和多单元物业 Multi-Unit

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近年来,随着投资民宅(特别是condo)回报率越来越低,精明的投资者正把眼光投向商业地产领域。初入行投资商业地产,常从购买一栋Multi-Unit物业开始。Multi-unit包括我们常说的上居下铺和多租户公寓楼。多单元物业的好处,好比多养几个孩子,养一个也是养,养一群也是养:

  • Overhead的费用少了,管理成本降低,占地小、地税低,租金收入却稳稳地一堆。
  • 比起买个投资房,各单元不会出现同时空置的情况,现金流的风险小。
  • 多单元物业的租户,特别是商铺,租约相对比较长,省去频繁换租户的烦恼。
  • 喜欢的话,自己一家也可以住在里面,省了房钱。

此外的税务方面的好处也不少:

  • 以公司形式购买商铺,很多管理维护支出都可以抵税,而且公司税率相对较低。
  • 对海外买家来说,很有可能省去海外买家税(物业市价的15%)。

随着近些年投资这类物业的竞争加剧,发现好的盘需要更多的慧眼专业人士的帮助

下面是一些入门tips:

1
回报 
商业地产投资最常提到的是cap rate。全称是capitalization rate资本化率。它衡量了投资者的年营业净收入和物业买入价格之间的比率。Cap rate = Annual Net Operating Income/Property Value (current market price)其中年营业净收入中不考虑贷款的利息成本。随着房地产的投资成本的增加,目前投资多单元物业,cap rate 在4%以上就算不错的回报了。
2
现金流
房租收入和各项支出(包括还银行利息),直接决定了物业每个月的现金流。这就要向卖家询问以往各单元的租金收入,租房合约详情,包括租房合同到期日、每年允许的房租增长等等。除了房租收入,还有没有其他收入,比如出租停车位之类的。同时也要查看以往的支出款项,包括水电、维修、广告、劳务工资、税费等。地税可能会占支出的大头,此外物业的新旧状况可能会要求有些大的维修维护。查看一下近年是否已有大的维修项目支出,如果有的话,近期可期望这方面稍微歇息一下。Turnkey类型的物业,相当于拎包入住,自然减少了修修补补胭脂花粉的支出。

另外,不要忘记计入贷款利息的支出啊。

Cap rate 不错,现金流不佳,有没有可能呢?当然了,这就看你的贷款比例了。毕竟cap rate是不计算利息成本的。

这样算下来,不少物业可能已经是负现金流。即使这样,很多物业仍然具有高的投资价值,可能是因为地段好,升值潜力大。这时候,要好好检视一下自己的口袋,是否每个月可以暂时勒紧裤腰带,接受些小亏损,来延迟享受。

3
升值
现金流和cap rate 不错,说明物业的现况健康。但若不能升值,一切都是耍流氓。升值部分就像我们买股票,旧时代主要看的是分红,现在大家都在看能不能“低买高卖”。而对于物业投资,升值潜力的最大取决因素就是location, location, location.比如,我们找到的物业,位于Etobicoke,4.8% cap rate, turnkey, 好的租户和现金流,完美!客户拒绝的唯一理由就是“可是在Etobicoke!” 他们更能接受的是在市中心Queen St或Yonge St,哪怕cap rate 3.5%, 负现金流的盘。

关于升值部分的重要性,看看民宅,我们就不用多啰嗦了。

4
贷款
贷款能力是利用杠杆的能力,多单元物业我们能做到高达75%的贷款(根据实际case会有不同)。贷款通常是双刃剑,这里要做的是平衡,既减少首付,又找到现金流的平衡点,不至于压力和风险太大。
5
管理经验
像一切生意一样,管理经验都是成功的重要因素之一。毕竟家大业大了,管理成本也会提高。如果自己不是一个handy man, 可能要考虑雇一个property manager。但如果物业不是太大,最经济的做法可能还是把每项业务找个专业的队伍,contract out出去,这会比发工资省钱。总的来说,multi-unit之所以是商业地产的入门类型投资,还是因为它的管理是相对简单的。有了”can do attitude”, 上手不是难题。

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