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近年来，随着投资民宅（特别是condo）回报率越来越低，精明的投资者正把眼光投向商业地产领域。初入行投资商业地产，常从购买一栋Multi-Unit物业开始。Multi-unit包括我们常说的上居下铺和多租户公寓楼。多单元物业的好处，好比多养几个孩子，养一个也是养，养一群也是养：
- Overhead的费用少了，管理成本降低，占地小、地税低，租金收入却稳稳地一堆。
- 比起买个投资房，各单元不会出现同时空置的情况，现金流的风险小。
- 多单元物业的租户，特别是商铺，租约相对比较长，省去频繁换租户的烦恼。
- 喜欢的话，自己一家也可以住在里面，省了房钱。
此外的税务方面的好处也不少：
- 以公司形式购买商铺，很多管理维护支出都可以抵税，而且公司税率相对较低。
- 对海外买家来说，很有可能省去海外买家税（物业市价的15%）。
随着近些年投资这类物业的竞争加剧，发现好的盘需要更多的慧眼和专业人士的帮助。
下面是一些入门tips:
商业地产投资最常提到的是cap rate。全称是capitalization rate资本化率。它衡量了投资者的年营业净收入和物业买入价格之间的比率。Cap rate = Annual Net Operating Income/Property Value (current market price)其中年营业净收入中不考虑贷款的利息成本。随着房地产的投资成本的增加，目前投资多单元物业，cap rate 在4%以上就算不错的回报了。
房租收入和各项支出（包括还银行利息），直接决定了物业每个月的现金流。这就要向卖家询问以往各单元的租金收入，租房合约详情，包括租房合同到期日、每年允许的房租增长等等。除了房租收入，还有没有其他收入，比如出租停车位之类的。同时也要查看以往的支出款项，包括水电、维修、广告、劳务工资、税费等。地税可能会占支出的大头，此外物业的新旧状况可能会要求有些大的维修维护。查看一下近年是否已有大的维修项目支出，如果有的话，近期可期望这方面稍微歇息一下。Turnkey类型的物业，相当于拎包入住，自然减少了修修补补胭脂花粉的支出。
另外，不要忘记计入贷款利息的支出啊。
Cap rate 不错，现金流不佳，有没有可能呢？当然了，这就看你的贷款比例了。毕竟cap rate是不计算利息成本的。
这样算下来，不少物业可能已经是负现金流。即使这样，很多物业仍然具有高的投资价值，可能是因为地段好，升值潜力大。这时候，要好好检视一下自己的口袋，是否每个月可以暂时勒紧裤腰带，接受些小亏损，来延迟享受。
现金流和cap rate 不错，说明物业的现况健康。但若不能升值，一切都是耍流氓。升值部分就像我们买股票，旧时代主要看的是分红，现在大家都在看能不能“低买高卖”。而对于物业投资，升值潜力的最大取决因素就是location, location, location.比如，我们找到的物业，位于Etobicoke，4.8% cap rate, turnkey, 好的租户和现金流，完美！客户拒绝的唯一理由就是“可是在Etobicoke！” 他们更能接受的是在市中心Queen St或Yonge St，哪怕cap rate 3.5%, 负现金流的盘。
关于升值部分的重要性，看看民宅，我们就不用多啰嗦了。
贷款能力是利用杠杆的能力，多单元物业我们能做到高达75%的贷款（根据实际case会有不同）。贷款通常是双刃剑，这里要做的是平衡，既减少首付，又找到现金流的平衡点，不至于压力和风险太大。
像一切生意一样，管理经验都是成功的重要因素之一。毕竟家大业大了，管理成本也会提高。如果自己不是一个handy man, 可能要考虑雇一个property manager。但如果物业不是太大，最经济的做法可能还是把每项业务找个专业的队伍，contract out出去，这会比发工资省钱。总的来说，multi-unit之所以是商业地产的入门类型投资，还是因为它的管理是相对简单的。有了”can do attitude”, 上手不是难题。
