3 一月

原来,大型仓库租赁也有很多学问!(成交故事)

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王牌商业地产团队,将我们最近真实的商业成交故事分享给大家。这一篇是关于多伦多租赁大型仓库的一场硬仗。

今年7月底,一家大型企业,通过合作渠道,找到王牌商业地产团队。这是一家有着20年经营历史,在中国、美国和加拿大进行跨国生产和销售的大型公司。

他们原来在多伦多仓库的五年租赁期将于2024年初到期,房东将按新的市场价续租。

多伦多地区的仓库,在过去的五年中租金上涨猛烈,特别是疫情以来,合适的仓储越来越是一库难求。在2022-2023的这一年中,租金竟然上涨了50%。

如果按照新的市场价,原10万尺的仓库租金,对企业会是一笔不小的成本增加。而且,原来的仓库,层高较低,货架层数有限,货物储藏功能偏低,难以满足迅速发展的跨国销售的仓储需求。

因此,该公司面临着重要的成本核算的决策——是否要续租原来的仓库vs.是否能在市场上找到更合算的仓储选择。而整个的决策期,只有短短的四个月!

此外,新的选址还有着较高的要求:地点要满足员工通勤;交通运输方便;层高要更高,最好能码放三层以上货架;卸货dock要多,满足众多大型客户装卸的需求;office部分面积要小,因为主要的用途是仓储,office部分占的面积小可以帮助节省总成本。

(图片来自网络)

高频沟通

王牌商业团队的两位操盘经纪,Tiffany 和Yudan,以专业的仓库买卖和租赁经验,和对客户需求的贴心考虑,迅速与客户建立起信任。在初期磨合需求阶段,每天都和客户进行长时间沟通、找盘、并按需求不断调整。团队精心设计制作了一套重要租赁指标的对比表格,项目包括仓库总面积、Office的面积、层高、总的仓储体积(放货量)的计算、docks、租金、TMI税费等等,同时不断对比原仓库的仓储成本。

我们团队的Tiffany,是加拿大地产管理本科科班毕业,在加拿大地产经纪中有这样科班背景的并不多见。她具有10多年地产评估、物业投资和管理的经验。做事严谨、注意细节,非常有责任心,总是能从客户角度贴心考虑。

财报解读

在这个过程中,随着信任的建立,逐渐了解公司的财务状况。在商业地产,特别是大型Industrial/Commercial 场地租赁中,从房东的考虑角度,一定是想把物业租给有实力、租金支付有保证的大公司。因此,租客过去3-5年的财务报表,也是成功竞价的关键因素之一。

在8月底第一个盘的竞价中,遇到的竞争对手是一家本地很大很有声誉的公司,我们未能竞价成功。其中一个原因是我们客人的财务报表,虽然每年都显示有近三倍的销售额增长,但是最后的利润额较低;而且最不利的是,2022年竟然显示亏损。这对竞价绝对是个不利因素!

由于客户所在的行业,是一个新兴上行的行业,产品在国际上需求很大,而且企业也经营较久,不存在初期投入等问题。经过和客户的沟通,我们了解到,企业利用跨国公司的优势,出于税收的考虑,在母公司和子公司之间进行了利润率的地区间重新分配。

这种利润分配表达是否合理合规,且能被房东接受呢?

王牌商业地产团队的注册会计师,在审阅了财务报表后,解释说,这种利润率重新分配在跨国公司的财务中是很常见的。根据各国税局对各行业利润率的统计和规定的百分比范畴,很多跨国公司都尽量将利润分配到税率较低的国家,从而在总体上减少整个公司的税赋。看来商业地产离不开团队中财税专业人士的保驾护航!

基于这一专业知识点,Yudan帮助客户出具了一封财务状况解释函。有了这封财务解释函,我们在后续的offer谈判中也掌握了主动。

Yudan是我们团队的谈判操盘高手,风格不温不火、冷静有绝断,总是能在危机中起死回生。这次在和房东各方以及律师的谈判解释工作做了很多耐心细致的重要工作。

(图片来自网络)

两个deals

我们之后迅速帮助客人锁定另一个仓库,面积比原仓库的10万尺小一些,有7万余尺,但是层高很高,可以放四五层货,而且位置很理想。Tiffany帮助客人做了存货对比,根据新仓库的层高,计算出总的存货量甚至比原来更多,这样算下来,平均到每平尺的成本就节省下来。

但是难点是,这个盘是sublease, 因此涉及的谈判方比较多,各方的责权义务要进行很多次谈判。经过三个多月的商业谈判,讨价还价,各方终于达成协议。

最终谈成的交易,对于我们的客人非常合算。新仓库的租金以及TMI税费,相对原来的仓库,都大大降低,同时TMI还包括了很多服务类别,例如铲雪、照明维修等。

租金成本低到什么程度?对比原来的10余万尺,现在的7万余尺,总成本只有原来的43%!帮客人省了大钱!至于仓储量只少了一点点,但同时增加了show room, 办公室、会议室等功能,使得公司的功能更完整,形象更好看,更利于今后的业务发展,客户特别满意。

同时,我们团队还帮助客人谈到了另一个好deal。这个新仓库,不仅位置和价钱理想,而且还有现成建好的货架,可以卖给租户。但是对于货架,要进行质量检测和数量的核算,以符合行业规定和客户发展需求。

出于安全、责任和保护客户权益,团队要求对方提供由专业工程师出具的PSR report, 对方邀请工程师进行检测并按照工程师要求进行了维修最终出具了PSR certificate,这项报告保证的是,根据安省劳动部的规定,所有的金属货架必须保证符合健康和安全标准。

有了这些货架,客户省去了重新置办安装的成本和时间,两个deals同时达成,非常开心!

防患未然

达成了满意的交易,故事还没有结束。商业大型租赁是一桩年度跨度长的交易,容易在很多细小环节产生纠纷,所以从始至终都要保持谨慎、小心、细致、严谨。

为了防患于未然,王牌团队经纪多次到现场进行拍照、录像、测量、核实各种清单,为物业交接时的状态留取证据,确保今后租赁期满时,我们的客人不会因此产生责权纠纷。

如期成交

经过紧锣密鼓的大小战役,前后仅四个多月,在我们商业团队专业的帮助下,我们的商业客人开心地拿到了钥匙,时间点恰到好处,正好赶在续约决策的期限之前。原来的仓库还没有退租,新的仓库已经可以开始做装修了,年后就可以搬到新的地点营业啦!

祝我们的客户,新的一年,新的地点,生意兴隆、财源广进!

 

 

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