多伦多8月房市：观望的同时准备入市，成交量比7月增长15%，价格微涨

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多伦多8月房屋成交量比7月增长15%，价格微涨，观望的同时准备入市。

王牌团队已经有半年没有发布对大多伦多房屋市场的分析了，一方面是因为团队最近民宅和商业买卖上交替繁忙；另一方面主要还是因为之前的市场状况人尽皆知，再多的数字也讲不了新的故事。

简言之，2022年3月之前房价疯狂涨，主要原因是房源供应量非常少，疫情期间疯狂撒钱，以及长期的低利率。

自3月加息，虽只有0.25个基点，市场迅速降温。到7月13日，最近的这一次加息达1.0个基点。

专家纷纷预期9月份还会涨，有的说0.75个基点，之后今年就算加完了，有的说9月加0.5，年底前再小加一些。

专家说通胀恐已见顶，可是今早去超市买grocery, 还是发现很多东西比前几周又涨了一半。

很多人的贷款利息从之前的1.5%左右，已经涨到了3.75%左右，9月份大概就要4.5%了，整整涨了两倍。如果$100万的贷款，每个月利息就多$2500。

–  1 –  情况

8月份，一些趋势的小变化开始在市场初露端倪。

我们先来看一下8月大多伦多市场的基本情况。

与去年同期相比：

成交量降低了34%

平均房价为$1,079,500，基本持平（只上涨0.9%）

房源供应量大为改观，更多房子挂牌。

房子卖得慢了，平均成交天数（PDOM）多年以来首次超过30天（多伦多市场最火的时候仅12天）

与今年2-7月相比：

GTA的成交量自3月底一路锐减，直到7月底。8月成交量比7月增长15%。市场近半年首次出现成交量回暖。

3月的火爆抢offer的局面还历历在目，市场用了两个月时间，价格还在不断上涨至5月。GTA所有房型均价5月是$1.2M, 到7月降为$1.074M, 8月微涨至$1.079M。

3-4月份大量新房源上市，市场上挂牌房源自5月份大量堆积，直到8月份，首次出现下降。

市场成交速度更加放缓，因8月房源总数开始下降，如果9月加息后没有明显更多卖家挂牌，预计成交天数会缩短。

房型方面，5-6月主要是独立屋的成交量相比去年下降最多；7-8月份，低价格镇屋和condo和的成交量下降最多，市场又开始回暖独立屋和半独立。

– 2 –  走势

目前9月加息在即，很难有专家准确预测未来多伦多房市的走势，特别是什么时候到底。

但是7月的1%强加息，并没有让市场出现像3月份一样戏剧性的急转直下，说明市场的习惯耐受力已经建立起来。

从市场成交量、价格和供应量的变化趋势之间的关系，可以预测目前我们所处的市场状况，以及没有重大消息变化影响下，未来的走势。

（来源：王牌团队）

（来源：王牌团队）

上面两张图显示了大多伦多今年2月至8月，相对2021年2-8月的房屋成交量和价格涨跌的走势。

从成交量看，2月份相比去年同期，下降了16.8%；到7月份，同期对比的成交量大幅下滑，year-over-year (YOY) 下降了47.4%.

而8月成交量同期相比下滑的趋势有所缓和, 棕色的曲线开始出现上扬.

从价格看, 房屋均价相比去年同期的涨幅也一路趋缓. 红色曲线从2月份的YOY涨幅27.7%, 一路下滑到8月份的涨幅仅0.9%, 也就是说目前市场所有成交房子的均价和去年同期基本持平.

但是房屋均价不是能特别准确的说明房价的真实情况, 而房屋价格指数（Home Price Index-HPI）这个被科学以后的指数就比较能够说明问题了。

图中紫色的曲线为HPI指数，显示8月份相比3月份房价峰值已经大幅下降。

综上，8月份市场成交量有所抬头，价格已经挤去了一年的上涨，房源供应虽相对半年前比较充足，但也首次出现下降。

目前平均成交天数34天，看9月加息后卖家对此的反应，如果一个月内没有明显的大量的盘上市，未来1-3个月应该已经是市场的比较好的低点。

比较贪婪的投资客会寻求市场的绝对地点，但是很多时候低点转瞬即逝。如果之前错过了一个价格比较好的区间，很多人会懊悔。

王牌团队建议有入市打算的买家现在应准备好贷款，并尽量多地看房，精准自己的买房需求、地区和预算，好迅速回应市场的机会。