第一批“想明白”的北京中产，开始租房改善生活
为孩子的未来挠头的家长们
五月底六月初，又到了北京中小学的报名季，新一届家长开始为了孩子的择校问题“摩拳擦掌”。
对于想选择公立教育的北京家长来说，择校是一件令人挠头的事。按照现行招生政策，每个学区都有自己对口的小学，家长们自行在网上填报志愿后按招生人数随机派位，尽管是否能被录取存在一些概率，但学区对口的小学越好，能上到好学校的概率也就越大。因此，依旧有不少家长会为了入学资格提前布局学区房，看房、买房，时间和经济成本巨大。
选择国际学校的家长同样面临不少问题。此前粉笔网的CEO张小龙曾在微博上吐槽过自己的择校经历，他本来认为自己的企业一年纳税几千万，孩子上学应该顺理成章，结果公立还是进不了，那花钱上个私立总可以吧，结果发现因为没做足准备，想花钱择校都花不出去。知名企业家的孩子尚且如此，更遑论普通的中产人家了。
该为孩子选择什么样的学校？
说到底，为孩子找一所好学校，难。然而，找到好学校并不代表万事大吉，接下来另一个棘手的问题是：改善孩子的居住环境，更通俗的说法是，在孩子的学区里找一处“好房子”。
好的成长环境与好的学校教育同样重要。毕竟一个孩子的健康成长与他所处的环境密切相关。在家长们看来，理想的家首先要宽敞、舒适、高品质，这样才能给孩子一个足够优质的成长空间。另外，最好还能离学校近一些，不仅能降低上下学通勤带来的疲劳，而且也能离同学们的家更近，方便社交。毕竟上学时的伙伴，往往是人一生中最重要的友谊。据北京市统计局在2023年底发布的调研数据显示，有超过60%的中小学生上下学通勤距离在3公里以内，除了就近入学的政策影响，这或多或少能从侧面证明了家长们的选择。
好的学校教育会影响人的一生
对于孩子居住环境的改善性需求，在中产群体中尤为突出。在他们看来，让孩子住进“好房子”并非单纯的享乐，而是让子女在未来继续保持当下生活品质和生活方式的投资。说直白些，不论择校还是选房，都是中产为子女生活“保卫战”进行的“大基建”。
北京中产爸妈的“不可能三角”
理想很丰满，当家长们真正开始研究学区附近的房子时，就会发现改善居住环境的问题并非多跑几个小区或者咬咬牙凑出钱来就能解决的问题。
一方面，北京中产其实是一群十分“脆弱”的群体。在某社交媒体上，一位名叫“海淀大叔叔”的博主曾公开过自己一家的经济账。他一家四口，生活在海淀，两个孩子分别在上小学和幼儿园。他们夫妻一年的工资收入、住房公积金返还和投资收益共计约77万元，且有车有房。粗看起来，这是标准的中产家庭，生活应该颇为优渥。但“海淀大叔叔”一家每年房贷约23.5万预案、子女抚养费用约21万预案、日常饮食及日用品约7万预案、休闲娱乐约2万预案……另外还有诸如服装、交通、旅游、水电、医疗、人情开支等多项费用，总计约72万，一年结余仅不到5万元。
子女教育、家庭住房，是压在家长们心中的“两座大山”
“海淀大叔叔”一家的情况并非个案，是众多北京中产群体的普遍现象。因此，北京中产们是焦虑的，哪怕是在遥远黑海边陌生国度中发生的战争，或者大洋彼岸一个叫做“美联储”的机构调整利息，都会让北京中产们忧心忡忡，担心自己的工资、股票、年终奖受到的影响，从而让当下的生活难以为继。而偏偏近两年的经济形势并不明朗，大家对自己未来的预期都在降低。这让北京中产们变成了在时代的浪尖上冲浪的一群人，玩得好会平安上岸，玩不好就会被生活的巨浪掀翻。
另一方面，北京的好学区基本在城市腹地，尤其以西城和海淀最为明显。在被称为“金德月”的金融街、德胜门和月坛，是西城学区的前三强，这三个板块中大部分社区建设年代普遍偏早，就是俗称的“老破小”，高品质住宅凤毛麟角。即便是有零星的优质楼盘，房龄也几乎在15年以上，且这些楼盘的价格十分昂贵，往往在2000万以上。有些家庭拥有一套环境还不错的房子，但距离学校太远，日常的生活品质不错，可要在上学通勤上要浪费太多时间。另外一些人则是拥有一套“老破小”的学区房，但居住环境堪忧，尤其是在有老人帮忙照顾孩子的家庭中，一家五口挤在一个70、80平米的两居室里，不仅拥挤、没有隐私性，而且早晨家里人要抢着上卫生间，下班回家后还要在小区里抢车位……孩子上学的通勤问题解决了，但另外一些令人头疼的生活问题却随即出现。
北京德胜门，“老破小”成为炙手可热的学区房
在这种情况下，与“海淀大叔叔”情况类似的北京中产如果想要换一套更贵、更好的房子，价格就成了大问题，即便咬咬牙买下，未来十几年的高杠杆贷款无疑会带来巨大的生活风险。当前不确定的经济环境，一不小心陷入“破产三件套”的漩涡里。因此对于北京的中产家长来说，区位、品质、价格似乎很难周全，这互为犄角的三要素，形成了一个“学区房改善的不可能三角”。
在“学区房改善的不可能三角”背后，其实是中产群体的深层次隐忧。他们收入高，但支出也大，甚至背负着大额贷款，活得提心吊胆，收入一旦发生波动，就很容易让现有生活分崩离析。
那么，他们究竟该如何解决这道令人左右为难的难题呢？
面对“学区房改善的不可能三角”，有些“想明白”了的家长开始放弃购房改善的固有思维，想出了以租房的方式“极限一换一”的办法。他们将自有的“老破小”出租，用收到的租金再加上部分现金去租住另一套品质更好的房子。这样既解决了孩子的居住环境问题，又能最大程度上解决家庭开支，从而规避资产风险。
“极限一换一”是家长们改善居住环境“性价比”较高的选择
佳明是后厂村某大厂的高管，妻子则在某汽车企业工作，他们的孩子7岁，马上要进入清华附中国际学校就读。此前，佳明和妻子在北四环附近有一套120平米的大两居。在孩子入学前，佳明想把自己的房子租出去，另租一套离学校近的次新房，一来可以改善孩子上学的通勤距离和居住环境，二来也能把父母接来同住。佳明的房子能租2W，这个租金再稍微添一些就可以在新学校所在的板块租到一个品质很好的社区。
作为在社会上摸爬滚打多年的“老江湖”，佳明对于租房的态度是审慎的，为了找到合适的房源，佳明当时联系的都是链家、我爱我家这样的大型房产中介，但即使这样，那段经历还是让佳明感到焦头烂额，“大型房产中介的房源很多、服务也不错，但可能是我运气不好，一直没找到环境、价格、租约都合适的房子。为什么找一套合心意的房子这么难？”佳明这样说。
为什么找一套合心意的房子这么难？
整个找房的过程，佳明差不多用了两个月时间。
经过漫长的寻找，佳明最终选择了一套150平米左右的次新三居室，房东是一位老律师，人很和善。这套房子正好在自己公司和孩子学校之间，通勤方便，有时候佳明晚上加完班不堵车，开车15分钟就能到家。并且这个小区紧邻湿地公园，在搬入后，佳明的父母每周都会找一天早起去公园散步。就这样幸福地过了两年，房东突然和佳明说自己儿子一家要从国外回来，房子不能继续出租了。“当时房东也挺不好意思的，反复和我说抱歉，还主动赔了一个月的房租，但钱是一方面，另一方面是麻烦。”
2年前的“痛苦经历”他不得不再经历一次，另外搬家也是一项大工程，家中五口人零七八碎的东西，需要他们夫妻两人用差不多两周的时间在下班后挤时间归纳、装箱、打包。加上给孩子做饭的时间，他们继续要弄到夜里12点才能休息，第二天6点又要起床送孩子上学。另外，打包家什的过程难免吵闹，会影响到孩子写作业。那一段时间，家中每一个人都被折腾得烦躁得不行。佳明回忆说。
虽然佳明后来还是租到了令自己满意的房子，但这是后话了。他的经历是不少租房中产的缩影，他们会小心翼翼地挑选房源，尽管他们能够在最大程度上避免租金和租期的波动，可也很难避免在未来的某一天因为突发情况被退租的风险。因此，解决了老问题，新的问题又来了。过大的不确定性和中产群体有限的精力之间形成了一对矛盾，传统的租房模式确实可以暂时缓解“学区房改善的不可能三角”，却又有可能随时遇到租金被上涨，突然被退租的情况，无疑会增加后续继续找房、搬家、熟悉环境所带来的时间和心力成本。
稀缺的生活选择
“海淀大叔叔”和佳明的故事，就像一场精密的“沙盘推演”，把中产有娃家庭改善居住环境的几乎所有路径都复盘了一遍，最终的答案似乎有些令人失望，“学区房改善的不可能三角”仿佛成为一种死局。
不过幸运的是，一种近些年出现的全新选择，或许能成为这届有娃中产的“版本答案”。
在被退租之后，佳明再次开始了自己的寻房之路。经过孩子同学家长的介绍，佳明在位于海淀永丰的万科翡翠书院，找到了自己理想中的选择。万科翡翠书院为人们提供了一种开发商直租，租约为10年的新模式。经过计算，佳明发现这种模式与自己的需求颇为契合。
万科翡翠书院
首先，万科翡翠书院所处的海淀永丰板块，毗邻中关村产业园、永丰产业基地、生命科学园、上地信息产业基地、翠湖科技园等五大产业园区。翡翠书院是海淀较为稀缺的新房高端墅区，为220-310㎡ 的多层四居精妆户型。这样的品质足够满足甚至超过了佳明的改善性需求。
万科翡翠书院毗邻五大产业园
佳明算了这样一笔账，周边并没有面积、软硬件品质类似的新房，而面积相当，品质感较好的二手房源，租金基本与翡翠书院持平，且租金和租期又要面临一定风险。翡翠书院的租赁模式，则是与开发商直接签订合同，确保了租约稳定，并且10年不涨租金，租约到期后拥有优先续约的权利。而别墅每月三万元的租金，佳明基本上可以用自己和父母的房子出租后的租金覆盖。这样的租赁方式几乎不占用家庭正常的现金流，大大提高了家庭资金的灵活性，从而提升家庭的抗风险能力。
万科翡翠书院周边俯瞰图
佳明说：“在今天这样一个充满不确定的时代里，对我来说，少花钱就代表着安全。据我所知，不光我，我孩子学校不少同学的家长都选择了在这里租房。其实大家都是算清楚了这笔账，我们不用再为每个月的还贷紧张，得以松弛地享受高品质的生活。”
更重要的是，10年的租约不长不短，也便于佳明在孩子高中毕业后有规划地选择续租或改变居住策略。
万科翡翠书院公园般的园林景观
当然，除了模式本身的创新以外，翡翠书院的产品品质也十分“奢侈”。这里的房源均为精妆新房，私属电梯入户，多层四居室。其中，超大面宽的一体式客餐厅在日常使用时十分宽敞，主卧为套房设计，另有三间足够宽敞的卧室，能为三代同堂家庭中每一位成员提供独立的、隐私性强的生活空间。另外，它还设有一整层独立的功能空间，可以改造为健身房、茶室、游戏空间等多种形态，能够满足用户自身生活方式及会客需求。其中下叠户型还坐拥前后两个小院，能够让老人弄弄花草，让孩子嬉戏玩乐，上叠则拥有可以远眺西山的大露台，让人随时感受“悠然见西山”的惬意。
房屋内部及露台
佳明说：“其实除了房子本身，翡翠书院吸引我的地方还有很多。小区是人车分流的低密度规划，环境像公园一样，不仅有百余种植物，空气也很好。白天可以带孩子去芬兰进口的儿童娱乐设施玩一会，晚上还能在夜光跑道上跑跑步。万科物业管家式的服务还能帮助我们在出差时遛狗、去家里帮忙浇花等等，家里有独居老人的，物业管家还会定期拜访，让人感到很贴心。我们小区还挨着湿地公园和几个大型商超，配套设施很齐全，不远处的故宫博物院新馆也即将落成，无论对孩子还是对老人，都是再合适不过的生活环境。说实话，这样的居住环境对我来说已经‘越级’了，而我又几乎没有多花钱。”
好的居住环境，能带来最放松的生活享受
就像佳明所说，翡翠书院独特的开发商直租模式，在无形中帮助他没有后顾之忧地解决了“学区房改善的不可能三角”。其实，不光对于有娃中产，翡翠书院对于有改善性养老需求的群体同样适用，他们同样可以在最大程度上减少支出的前提下，改善自己晚年的生活环境。
万科翡翠书院天然具有了一种稀缺感，它既为我们提供了稀缺的品质，也为我们提供了稀缺的人居解决方案，更在如今低迷的房地产环境中，为行业提供了具有创新性的引领。作为老牌房企，一直以来，万科始终能在不同阶段，通过敏锐的前瞻和足够的智慧，为人们提供最恰如其分的崭新选择。万科翡翠书院的出现，就像万科对中产群体道出的一句宽慰：生活的跃迁与生活的奉献并非一对矛盾体，别着急，生活总会有办法。
策划丨三联.CREATIVE
微信编辑丨李雨旋
作者丨morlee
设计排版丨cc
图片来源丨万科、视觉中国